Иногда до 50% участков на реализации имеют «тёмное прошлое». Строительство магазина часто возникают у предпринимателей.

Если для магазина нужен земельный участок, его придётся арендовать или покупать. Владельцы участков могут скрывать важную информацию. Например, участки на продажу, не имеющие обременений, на рынке встречаются достаточно редко.

Обременение — это вид ограничения права собственности, когда владелец не может продать его без согласия других лиц или государства. Одним словом, для покупателя это может обернуться проблемами.

Специалисты говорят, что чем привлекательнее земельный участок, выставленный на продажу, тем выше вероятность, что с ним что-то не так. В некоторых регионах «темное прошлое» имеют до половины всех предложения, связанных с землей.

Земля под строительство магазина: что важно

Участок под строительство магазина можно приобрести в собственность или арендовать. Коммерческое строительство, в частности, магазина предполагает, что вложения должны приносит прибыль.

Из этого следует, что при выборе участка под магазин нужно помнить следующее:

• Назначение земли, можно перевести из одного назначения в другое (например, если она раньше использовалась для сельского хозяйства, нужно уточнить, можно ли на ней расположить магазин).
• Есть ли важные «коммунальные артерии»: электричество, вода, узлы связи.
• Есть ли дорожные магистрали, как с проездом в холодное время года, весной, нет ли паводка, разливов, когда есть проблемы добраться до объекта.

Чем регулируется сфера коммерческой недвижимости: Земельным, Градостроительным и Гражданским кодексом РФ. С 05.04.2021 действует новый «Классификатор видов разрешенного использования земельных участков». Магазины относятся к 4.0 «Предпринимательство», код 4.4. Если торговая площадь до 5 000 кв. м, то это будет магазином. Если больше 5 000 кв. м, тогда это уже не магазин, о «объект торговли» вроде торгового комплекса, торгового центра, код 4.2.

Купля-продажа или аренда. Строительство магазина

Есть два способа получить землю под строительство магазина (безвозмездное получение рассматривать не будем).

Приобретение в собственность

Если заключается договор купли-продажи земельного участка, закон обязывает продавца сообщать об обременениях и других ограничениях. Если он это скрыл, покупатель может потребовать снижения цены или расторгнуть договор. Договор купли-продажи должен содержать все ограничения и обременения, местонахождение, цену надела (ст. 554, 555 ГК РФ).

Землю можно покупать только ту, которая прошла кадастровый учёт (ст. 37 ЗК РФ). Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности переходит после регистрации в Росреестре. Размер пошлины в данное время составляет 22 000 р. для юридических лиц, это указано подп. 22 п.1 ст. 333.33 НК РФ.

Обратите внимание: земля может использоваться в соответствии с видом разрешённого использования, указанного в Государственном кадастре недвижимости (п. 1 ст. 263 ГК РФ).

В самом договоре не должно быть много сносок и «звездочек». Если владелец являлся собственником менее 3-х лет, то проверять документы нужно особенно тщательно. Не стоит участвовать в череде молниеносных сделок, они, как правило, подозрительны.

Договор должен быть составлен в 3-х экземплярах: для сторон договора и Росреестра. Дополнительно составляется акт приёма-сдачи объекта.

Аренда

Иногда нужная земля доступна для аренды у государства, муниципалитета или у других владельцев.

Договор купли-продажи и аренды под строительства магазина должны содержать, помимо стандартных реквизитов, предмет договора:

• земельный участок: его площадь, адрес, кадастровый номер, целевое назначение земельного участка, какие есть на нём постройки, здания, сооружения.

Договор аренды должен содержать сумму арендной платы, как правило, за месяц, нужно проверять сроки аренды, при каких условиях земля может вернуться к владельцу, ответственность за нарушения арендатора.

Нужно внимательно ознакомится с пунктами просрочки платежа (размер пени) и какая ответственность грозит за несвоевременный возврат земли. Срок аренды должен быть достаточен, чтобы было время на строительство магазина и его работу.

Внимание: с 2022 года арендные операции учитываются согласно новому ФСБУ 25/2018, что означает некоторое усложнение для ряда участников договора аренды.

В договоре аренды должно быть указано, возвращается ли участок владельцу в «первозданном» виде (до постройки), переходит ли право собственности на магазин арендодателю, либо возможен выкуп земли (при аренде земли у государства может быть не возможен).

В договоре аренды должно быть указано, что собственник даёт разрешение возводить капитальное сооружение (имеющее фундамент).

Что нужно сделать перед приобретением земли под магазин

У собственника нужно запросить правоустанавливающие документы (узнать, на каких правах он владеет землёй) и получить подробную выписку из ЕГРН. Перед покупкой, очевидно, нужно осмотреть участок физически, не полагаясь на фото или даже видео.

На нём может потом обнаружиться несанкционированная свалка, линии передач или электросвязи (называются линейным сооружением), или другой объект, о котором продавец не говорит. Отказ в доступе должен насторожить.

Например, пытаются продать участки даже на территориях военных городков, куда доступ только через КПП. Пользоваться такой землёй будет невозможно.

Если в магазине будет продаваться алкоголь, нужно смотреть, на каком расстоянии от школ, детских садов, поликлиник будет он находится.

Школа должна находиться не ближе 100 м, при этом в некоторых субъектах по закону она должна стоять ещё дальше. Если алкоголя нет, то расстояние должно быть не менее 50 м. При торговле канцтоварами и школьными принадлежностями допускается дистанция 30 м. Для пива и табачных изделий действуют те же нормы.

Абсолютное большинство проблем с участками, в том числе под строительства магазина, можно «отловить» на этапе юридического анализа до сделки. Может показаться странным, но с землей больше проблем и нюансов, чем со зданиями.

Юристы, специализирующиеся на этом направлении, работают не только с бумагами, но и «раскапывают» различные сведения о владельцах, границах участка, анализируют, природоохранных зонах, можно ли на нём построить магазин и что с коммуникациями. Это гарантирует чистоту сделки и оберегает от потери средств.

Краткий перечень того, что следует помнить при операциях с землей:

• договор обязателен, регистрация прав при покупке обязательна;
• земля является объектом ОС в бухучете;
• к земле не применяется амортизация;
• перед покупкой нужно узнать, разрешено ли строительство магазина, можно ли сменить категорию земли;
• нужно проверить, есть ли техническая возможность строительства.

По ссылкам статьи на интересные темы:

• Нарушаете ли вы закон «О персональных данных»
• Налогообложение по агентскому договору
• 3 способа: выход участника из бизнеса
• Малый бизнес
• Доверенность. Подробно
• Транспортная экспедиция
• Зарплата бухгалтера: в каком направлении самые высокие.
• «Налог на Google» — должны ли мы платить НДС
• Травма, ребенок, врач и полиция.
• Что за налог на бесплатное питание сотрудников?
• СМИ, dogs и рок-н-ролл
• Чем занимается прокуратура, на что нужно жаловаться и где это делать.
• Что представляет собой право собственности.
• Что такое упрощенная процедура банкротства юрлиц.
• Нарушения исполнителем (комиссионером) договора комиссии
• Две модели взаимодействия по договору агентирования.
• Как правильно считать проценты по статье 395 ГК РФ.